Fechou a venda de um imóvel e travou no cartório porque uma dívida fiscal impede a certidão do vendedor? É um dos motivos mais comuns de negócio imobiliário emperrado — e tem solução que não exige quitar o débito antes de vender.
Para lavrar a escritura e registrar a transferência, o cartório exige uma série de certidões do vendedor — entre elas as de regularidade fiscal, sobretudo quando o vendedor é pessoa jurídica. Uma dívida em aberto que impede a certidão trava a escritura: o comprador recua, o financiamento do comprador não avança, e o negócio esfria. A dívida, de novo, deixa de ser só um problema de caixa e vira um obstáculo à venda do próprio patrimônio.
Assim como nas demais situações, o cartório aceita a certidão positiva com efeito de negativa (CPEN) — que reconhece a dívida mas vale como negativa. Para tê-la, o débito precisa estar garantido ou com a exigibilidade suspensa.
Faz pouco sentido usar o dinheiro da venda (que muitas vezes é o objetivo do negócio) para quitar a dívida só para conseguir a certidão. O seguro garantia permite garantir o débito com uma apólice, obter a certidão e concluir a escritura — deixando você discutir a dívida depois, sem sacrificar o produto da venda nem imobilizar caixa em depósito judicial.
Vale mapear com antecedência quais certidões o cartório e o comprador vão exigir (variam conforme o imóvel e a natureza do vendedor) e garantir o débito antes de marcar a escritura. O seguro garantia destrava a certidão, mas não apaga a dívida (art. 151 do CTN) — ela segue para discussão ou cobrança.
Destrave a certidão do vendedor com seguro garantia e conclua a escritura sem quitar tudo antes.
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